Investorenmappe für die Bank: Was muss rein?

Zwei Antragsteller mit identischen Zahlen bekommen unterschiedliche Angebote. Der Unterschied liegt selten im Einkommen — sondern darin, wie nachvollziehbar die Unterlagen sind.

Wer eine Immobilie als Kapitalanlage finanzieren will, kennt die Situation: Die Bank fragt Unterlagen ab, man schickt Gehaltsabrechnungen, eine handschriftlich ausgefüllte Selbstauskunft und irgendwann noch einen Kontoauszug nach. Das funktioniert — aber es kostet Zeit, und es kostet gelegentlich Konditionen.

Der Grund ist unspektakulär: Ein Kreditinstitut muss Ihre wirtschaftliche Situation bewerten und dokumentieren. Je weniger Arbeit das macht und je weniger Rückfragen offen bleiben, desto glatter läuft der Prozess. Eine Investorenmappe ist nichts anderes als die Vorwegnahme dieser Arbeit: alle Informationen, geordnet, in einem Dokument.

Die sechs Kapitel, die hineingehören

1. Deckblatt

Name, Stand des Dokuments, ein Vertraulichkeitsvermerk. Klingt banal, erfüllt aber zwei Zwecke: Ihre Unterlage ist im Stapel eindeutig zuzuordnen, und der Stand zeigt, dass die Zahlen aktuell sind. Ein Dokument ohne Datum wirkt bei Bankberatern immer etwas verdächtig.

2. Investorenprofil

Wer Sie sind, wie Sie investieren, welche Erfahrung Sie mitbringen. Dieses Kapitel wird oft unterschätzt oder mit Floskeln gefüllt („Ich bin sehr an Immobilien interessiert"). Nützlich wird es, wenn es konkret ist:

• Objekttyp und Region — „kleine Mehrfamilienhäuser mit drei bis acht Einheiten im bayerischen Umland" sagt mehr als „Renditeobjekte".
• Haltestrategie — Buy-and-Hold oder Verkauf nach Sanierung? Das beeinflusst, welche Finanzierungsstruktur sinnvoll ist.
• Erfahrung — auch kleine Erfahrung zählt. Wer eine Wohnung selbst verwaltet, Nebenkostenabrechnungen erstellt und Mieterhöhungen umgesetzt hat, hat nachweislich mit Immobilien gearbeitet.

3. Selbstauskunft

Beruf, Arbeitgeber, Beschäftigungsdauer, Art des Arbeitsverhältnisses, Nettoeinkommen. Hier gilt: vollständig und prüfbar. Zwei Details machen einen echten Unterschied:

• Unbefristet ausdrücklich erwähnen, wenn es zutrifft. Das ist eine der wichtigsten Einzelinformationen für die Bank.
• Nettoeinkommen als Jahresdurchschnitt rechnen, nicht als Monatsgehalt. Wer Weihnachts- und Urlaubsgeld bekommt, liegt im Durchschnitt deutlich höher als im normalen Monat — und genau dieser Durchschnitt ist die richtige Bezugsgröße.

4. Haushaltsrechnung

Das ist das Herzstück. Aus Einnahmen minus Ausgaben ergibt sich der monatliche Überschuss — und damit die Antwort auf die Frage, die die Bank eigentlich stellt: Welche Rate können Sie dauerhaft tragen?

Ergänzend lohnt sich die Sparquote: Überschuss geteilt durch Nettoeinnahmen. Sie zeigt Disziplin über die Zeit und ist ein Argument, das reine Absolutbeträge nicht liefern.

5. Vermögensbilanz

Aktiva gegen Passiva, daraus das Nettovermögen. Vollständigkeit schlägt Schönfärberei — auch Positionen, die Ihnen klein vorkommen, gehören hinein:

• Bankguthaben und Tagesgeld
• Wertpapiere und Depots
• Edelmetalle
• Immobilienvermögen (Ihr Anteil, bei Belastung: Wert nach Abzug)
• Fahrzeuge

Bei den Passiva gilt: Ein Kreditkartensaldo, den Sie monatlich vollständig ausgleichen, ist keine Verbindlichkeit — er verzerrt die Bilanz nur. Ein echtes Darlehen gehört dagegen unbedingt hinein, denn es steht ohnehin in der SCHUFA.

6. Finanzierungswunsch

Objektart, Region, geplanter Kaufpreis, Eigenkapitaleinsatz, gewünschtes Darlehen. Und hier die Rechnung, an der die meisten Mappen auffallen:

Was viele weglassen — und was es bringt

Bestandsobjekte mit echter Bewertung

Wer schon eine Immobilie besitzt, schreibt meist nur einen Schätzwert hin. Eine nachvollziehbare Ertragswertermittlung nach der ImmoWertV wirkt deutlich anders: Rohertrag, Bewirtschaftungskosten, Reinertrag, Bodenwert, Bodenwertverzinsung, Gebäudeertragswert. Nicht weil die Bank Ihre Rechnung übernimmt — sie rechnet selbst — sondern weil sie zeigt, dass Sie die Systematik beherrschen.

Belastungen offen ausweisen

Liegt auf einer Immobilie ein Nießbrauch, mindert das ihren Wert erheblich, und die Erträge fließen nicht Ihnen zu. Das zu verschweigen ist sinnlos — es steht im Grundbuch, und die Bank sieht es. Es selbst zu bewerten (Jahreswert × Vervielfältiger nach Anlage 9 BewG) ist dagegen ein starkes Signal: Sie kennen die Schwächen Ihrer eigenen Position.

Anlagenverzeichnis

Eine schlichte Liste, welche Belege beiliegen: Gehaltsabrechnungen, SCHUFA-Auskunft, Grundbuchauszug, Mietaufstellung, Kontoauszüge. Kostet drei Minuten und verhindert die Rückfrage „haben Sie auch noch …".

Zwei Dinge, die Sie nicht tun sollten

Zahlen aufhübschen. Bank und SCHUFA prüfen nach. Eine Unstimmigkeit kostet mehr Vertrauen, als ein schwacher Wert je gekostet hätte.

Länge mit Substanz verwechseln. Sechs klare Seiten schlagen zwanzig mit Füllmaterial. Der Berater hat begrenzte Zeit — und wird die Kapitel ohnehin in der Reihenfolge lesen, in der er sie braucht: Einkommen, Überschuss, Vermögen, Vorhaben.

Dieser Beitrag beschreibt die übliche Struktur von Finanzierungsunterlagen. Er stellt keine Finanzierungs-, Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung dar. Anforderungen unterscheiden sich zwischen Instituten; maßgeblich ist stets, was Ihre Bank verlangt.